房地产企业营改增税务风险如何防范

房地产企业营改增税务风险如何防范
房地产业告别了营业税，进入到增值税时代。房地产业在此次营改增中，由于业务复杂、价格敏感、税负变化备受关注。在政策既定的情况下，具体企业税负的高低主要取决于自身税务管理水平的高低。这要求房地产企业结合增值税，调整、完善业务流程，强化内部管理，防范税务风险。

　　金地（集团）股份有限公司高级副总裁韦传军介绍，房地产企业对具有不同业态项目的利润、税负要模拟测算，了解在其他因素不变的情况下，营改增对企业带来的影响，为后续销售价格制定、供应商采购谈判等提供参考建议。在测算过程中，企业需要从房地产业项目的销项税额、进项税额两端出发，以了解营改增可能对收入、成本和费用带来的影响和税负变化情况。企业要在以下几个方面做好功课。

　　筛选供应商。考虑到增值税进项税额的抵扣，房地产企业需要筛选供应商，根据商业实质的要求和具体业务的需要，同等条件下，优先考虑选择具有一般纳税人资格的供应商。同时，约谈供应商，对供应商价格体系及变动进行摸底，以便更合理的测算供应商税负变动等数据，为后期价格谈判做准备。

　　梳理和修订合同。一方面，对过渡期合同进行梳理：需要对过渡期房地产项目进度进行梳理，区分新建、在建、即将完工、已完工等各种状态，以考虑如何适用相关的过渡期增值税政策；同时，需要与合同签约方就过渡期合同的交易价格、增值税税负承担主体、发票的开具和取得要求、纳税义务时点等进行协商或重新确认，并考虑签署相关的补充协议来明确上述条款变化。另一方面，对现有合同模板进行修订：收集现有的销售合同、租赁合同、采购合同、总包合同等模板，对合同条款根据营改增后做出合适的修改，如对合同中涉及的价款明确包含增值税，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的情况下，在合同中分别列示服务内容、不含税价及对应增值税额等。

　　梳理和改造公司业务流程。与各业务部门进行深入讨论，分析现时的业务流程，识别在采购、销售、发票、会计核算、系统数据传递等流程中潜在的财税风险控制点和控制要素，在风险控制点增加相关风险控制工具，从提高工作效率和降低财税风险的角度，对业务流程做相应改造。

　　除了上述几点，企业还应关注以下问题。

　　建立增值税管理制度。在业务流程梳理的基础上，及时制定房地产业增值税管理制度及常见问题手册、发票管理手册、业务流程操作手册等，例如《涉税会计科目清单及核算规则指引》、《增值税操作规范指引》、《增值税发票管理办法》等，为业务部门提供指导。

　　规范会计核算。《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率或征收率。企业会计人员应根据文件的规定设置不同的会计科目进行分类核算，特别要注意不得从销项税额中抵扣的进项税额的各种情况，如用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费；非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务；非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务；非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务等。避免因抵扣不当，给企业带来潜在的税收风险。

　　关注新政策、新文件。近期，各地税务局网站都陆续推出了关于营改增政策实施后的问题解答、操作指引等，企业可指派专人每天关注，如有相关的新政策出台，应及时学习并整理发给相关人员共享。同时，与当地税务机关保持良好沟通，对于不确定的事项，及时征询当地主管税务机关，尤其是税政人员的意见，避免对政策的理解产生偏差，从而产生税务风险。