房产和城镇土地使用税纳税人常见误区

　　免租金期的房产税应由产权所有人缴纳

　　5月份是房产税、土地使用税的申报期。日前，溧水县地税局税务管理员在对辖区内某企业进行纳税辅导时发现，企业于2011年1月1日将部分自有房产出租给另一家公司用于生产经营，双方签订了一份租期为10年且租金金额固定不变的租赁合同，同时双方在合同中约定，前两年免收租金。也就是说该企业免收承租方2011年1月1日至2012年12月31 日期间的租金。财务负责人认为免租期间，出租单位未取得租金收入，按从租计算缴纳房产税应为0元。

　　税务人员解释说，根据财政部、国家税务总局联合下发的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。因此该企业2011年1月1日至2012年12月31日两年免租期间，其房产税应按照房产原值计算缴纳。

　　房产评估增值部分是否应当缴纳房产税：地下建筑和土地也要征收房产和土地使用税

　　高淳县某商业企业为了获取银行抵押借贷款，聘请资产评估事务所对企业名下一处房产进行了评估。经过评估，房产增值100万元。近日财务人员前来地税机关咨询：纳税人发生的房产评估增值部分是否应当缴纳房产税？

　　房产税现行条例规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定：”房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。“房产评估增值是否征收房产税，关键在于房产评估后，企业是否应当进行账务调整。根据国家有关会计制度的规定，纳税人除发生资产重组以及确认投资性房地产等少数情形外，房产的会计核算应当遵循历史成本原则，纳税人不得因房产增值（或减值）而随意调增（或调减）房产原值。因此公司为了取得银行贷款而进行房产评估所产生的增值，不得进行账务调整，房屋增值部分不用缴纳房产税。

　　目前许多建筑都拥有地下室、地下停车场，对地下建筑如何缴纳房产税、土地使用税的问题，许多企业不甚了解。税务部门解答说，根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）规定，自用的地下建筑，如果是工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×（1-30%）×1.2%。如果是商业和其他用途房产，以房屋原价的 70%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×（1-30%）×1.2%。

　　对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

　　新征用土地的土地使用税何时开始缴纳，购买土地使用权自建房屋，房产原值如何计价

　　地税部门在平时征管过程中发现，多数纳税人对新征用土地的土地使用税的纳税义务发生时间理解不正确，有的认为：我们的厂房还没建或没建好不应该缴纳土地使用税；有的认为：我们还没有生产经营所以不应该缴纳土地使用税；有的认为：我们还没有拿到土地部门颁发的“土地使用证”所以不应该缴纳土地使用税等等。税务部门提醒纳税人，关于新征用的土地使用税的纳税义务发生时间，《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：（一）新征用的土地若是耕地，应自批准征用之日起满 1年开始缴纳土地使用税；（二）新征用的土地若是非耕地，应自批准征用之次月起开始缴纳土地使用税。因此纳税人不要因理解错误而引起税务处罚。

　　一开发商在南京某区取得了一处土地的使用权，该土地被建成一处休闲娱乐庄园，建造的房屋很少，山坡上种植了很多经济林木，还有鱼塘，绿化面积很大，该公司应如何计算房产原值？

　　税务人员解释说，根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。