房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分

一、不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明

　　扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：

　　1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

　　2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

　　3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

　　二、土地成本分摊，分配方法

　　（一）交易情况

　　某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。

　　（二）按占地面积分摊土地出让金

　　1.公寓应分摊的土地出让金为：

　　按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：

　　公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。

　　2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：

　　（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下：

　　不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。

　　（2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。

　　公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。

　　3.本次清算应负担的土地出让金：

　　本次清算应负担的土地出让金531万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。

　　（三）按建筑面积分摊土地出让金

　　1.公寓应分摊的土地出让金为：

　　（1）总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米＋公寓建筑面积16000平方米＝31000平方米

　　（2）公寓应分摊的土地出让金：516万元＝公寓建筑面积16000平方米×（出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米）。

　　2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：

　　（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金

　　不可售面积应负担的土地出让金16万元＝不可售建筑面积500平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总建筑面积31000平方米）。

　　（2）公寓可售面积应分摊的土地出让金

　　公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元＝公寓应分摊的土地出让金516万元－不可售面积应负担的土地出让金16万元。

　　3.本次清算应负担的土地出让金：

　　本次清算应负担的土地出让金450万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元×已出售比例90%。

　　三、开发成本分摊、分配方法

　　（一）交易情况

　　某房地产开发公司开发一幢公寓，开发成本为3450万元。建筑面积15000平方米，可售面积14600平方米，不可售面积400平方米，其中公共配套设施当中有游泳池建筑面积的200平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%。

　　（二）可售面积与不可售面积应分摊的开发成本

　　1.不可售面积应分摊的开发成本：

　　不可售面积应分摊的开发成本＝改变用途的游泳池建筑面积×（项目支付开

　　发成本总额÷项目总建筑面积）

　　不可售面积应分摊的开发成本46万元＝200平方米×（3450万元÷15000平方米）。

　　2.可售面积应分摊的开发成本：

　　公寓可售面积应分摊的开发成本3404万元＝公寓应分摊的开发成本3450万元－不可售面积应负担的开发成本46万元。

　　四、非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方法

　　公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积分摊的成本为0，可售建筑面积负担全部配套设备费。如果只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。