万科遭小股东逼问土地增值税

万科土地增值税门依然在发酵。在经过遭央视曝光-公告回应-遭律师反驳后，昨日（5日），北京商报记者获悉，万科一小股东向深圳市盐田区法院提出诉讼，要求万科立即向全体股东公布有关162个项目的土地增值税缴纳详情。万科昨日进一步回应称，还未获得该小股东或法院的通知，但质疑其利用计提土地增值税准备金，一方面少缴企业所得税，一方面又不在利润中做扣除，涉嫌虚增利润，是对会计处理和税收实务缺乏了解。

小股东：万科涉嫌侵占利益

上述小股东、原告、北京市长歌律师事务所律师刘亚军在起诉书中请求法院判令：万科公开2012年12月31日之前已完工的162个项目的应清算补缴的土地增值税金额；162个项目已经预提的土地增值税准备金金额；162个项目的分期销售比例和162个项目的各期毛利率。

刘亚军在接受北京商报记者采访时表示，起诉万科的原因有二，首先自己是职业律师，也代理过多起小股东诉讼企业的案件，这次想尝试通过诉讼来推进大公司信息公开。其次，自己自2009年至今一直持股万科，如果此次万科拖欠土地增值税成立，就可能涉嫌吞占股东可分红利润。

万科：缺乏会计及税务常识

万科方面昨日对北京商报记者表示，还未获得该小股东或法院的通知。万科称，近期有关人士质疑万科，利用计提土地增值税准备金，一方面少缴企业所得税，一方面又不在利润中做扣除，涉嫌虚增利润，达到“两头占便宜”的目的，是对会计处理和税收实务缺乏了解。

“计提土地增值税准备金是会计准则的要求，在企业财务报表上必须产生当期利润扣除，而税务机关在核收企业所得税时，并不会在税基数字中减去这一准备金金额，因此不会导致企业少缴或迟缴企业所得税，所以房地产公司不是两头占便宜，而是两头都占不到便宜。”万科方面表示。

业内：口水仗焦点不在一个层次

尽管此前在央视曝光后，关于土地增值税的舆论呈现一边倒的局面，但昨日也有部分业内人士称，“引起央视和开发商争议的分期项目和转让85%，其讨论并不在一个概念层面上”。

财税专家、江苏嘉和利管理顾问有限公司董事长、常州如来纳税人俱乐部总裁蔡桂如在接受北京商报记者采访时强调，国税总局187号文规定，“已竣工验收的房地产项目，转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的85%以上”，主管税务机关可要求进行土地增值税清算。“但转让并不等于预售，如果按企业年报中的预售来说明其转让情况，就会有很大问题。分期项目也是这样，具体情况应该以地方发改委的审批为准。”蔡桂如强调，开发商对未来可能产生的土地增值税进行的计提是恰当的，且有具有证券资格的注册会计师对审计报告出具的无保留意见，不可能少缴企业所得税，从而涉嫌偷税。

事实上项目公司不预提土地增值税或即使预提并不能在企业所得税前扣除，造成项目公司提前缴且多缴企业所得税时有发生。国税总局2011年第29号公告就是为了解决这个矛盾，在项目公司注销时申请退企业所得税。

对于国税总局187号文中土地增值税清算条件的两种规定，即“房地产开发项目全部竣工、完成销售的”纳税人“应清算”及“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”税务机关“可要求纳税人清算”，蔡桂如表示，前者是主管税务机关和开发商都有义务，必须清算；后者则企业无义务，主管税务机关可根据自身税收目标酌情决定是否要求纳税人清算，这是国税总局赋予主管税务机关的自由裁量权。

“如果要指责开发商欠缴土地增值税，惟有证明开发商在达到应清算条件后未向税务部门申报纳税，当然不排除在应清算的情形下有纳税人未主动申请清算或主管税务机关未要求清算，但千万不能以开发商年报上应缴税金为依据判断开发商欠缴税金。”蔡桂如表示。