土地增值税预征的计征依据

土地增值税预征的计征依据

答:第一种,即总局70号公告明确授权纳税人可以选择按"土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款"的公式确定土地增值税预征的计征依据.

第二种,也有论者认为根据《国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号,以下简称财税43号文),土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入,"预收款不属于转让房地产取得的收入",从而"预收款没有纳税义务,不存在增值税的问题",所以土地增值税预征的计征依据=预收款.

如果只有这两种选择,那么总局70号公告的授权确实是方便了纳税人.但笔者认为上述第二种论述逻辑或者说总局70号公告的隐藏逻辑是存在问题的.

首先,预收款到底是否属于转让房地产取得的收入?《土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第五条规定:"纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入."《财政部关于印发<中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则>的通知》(财法字〔1995〕006号)第五条规定"条例第二条所称收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益."从静态构成的角度讲,我认为预收款也属于转让房地产取得的收入.至于土地增值税采用先预征后清算的管理模式,动态的纳税义务发生并不能否定预征依据不属于课税对象.

第二,即使预收款不属于转让房地产取得的收入,那么笔者觉得应该这么理解:财税43号文和总局70号公告对预收款如何确定土地增值税预征依据没有直接规定,总局70号公告只是提供了一种选择方案.进一步,这个问题从原理上可以这么分析:预收款是否不存在增值税,如果存在,增值税是多少?至此,我觉得应该回到房地产纳税人预收款的增值税相关规定去理解,最直接的是《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号,以下简称总局18号公告).总局18号公告第十一条规定一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应预缴税款按照以下公式计算:

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算.

该计算公式是对预收款按适用税率或征收率进行了含税剔除,也即是说在总局18号公告(增值税体系)中预收款是含了完整的销项税或应纳税额的.所以,在关于土地增值税的相关文件对同样的"预收款"没有直接不同的定义时,应遵循总局18号公告(增值税体系)中对预收款的含税界定.

最后,从税种协调来讲,笔者认为土地增值税预征的计征依据=预收款÷(1+适用税率或征收率),不会产生企业所得税、增值税和土地增值税之间的税税差异,而且在文件没有明确"定死"的情况,更能体现税收体系的一致性.

土地增值税是怎样的税金?

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为.纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人.征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额.土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额.土地增值税实行四级超率累进税率.土地增值税实际上就是反房地产暴利税,是指房地产经营企业等单位和个人,有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入,扣除开发成本等支出后的增值部分,要按一定比例向国家缴纳的一种税费.当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率,对土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征,例如增值额大于20%未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税.据专家测算,房地产项目毛利率只要达到34.63%以上,都需缴纳土地增值税.

以上详细介绍了土地增值税预征的计征依据是怎样的,也介绍了土地增值税是怎样的税金.作为一名需要交纳土地增值税的企业的财务人员,一定要非常清楚,土地增值税预征的计征依据应该如本文所示.会计人员想要做好自己的工作,必须不断的学习,本平台将为很多的会计人员提供足够的学习机会.