租用三房一厅 用于居住，需要地税代开发票；增值税专票和普票具体几个点，怎么算？

回答1：

如果您的情况属于个人的住宅对外出租（企业出租房产或者个人出租住宅以外其他房产税费略），个人出租住房需要缴纳的税（费）如下：1、增值税：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：“（九）不动产经营租赁服务。6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。”具体增值税适用税率以国税主管税务机关答复为准。根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）：“二、其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件１《营业税改征增值税试点实施办法》：“第五十三条 纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。（二）适用免征增值税规定的应税行为。”

回答2：

增值税金及附加：（1）城市维护建设税：根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发〔1985〕19号）：“第四条 城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。”（2）教育费附加：根据《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》（中华人民共和国国务院令第448号）：“第三条教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。”（3）地方教育附加：根据《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）：“二、统一地方教育附加征收标准。地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。”3、房产税和城镇土地使用税：根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号 ）：“二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）：“（三）对个人出租住房，不区分用途，……，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。”4、印花税：根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）：“二、支持住房租赁市场发展的税收政策……（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。”5、个人所得税：根据《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第四十八号）：“第六条 应纳税所得额的计算：……四、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。”根据《国家税务总局关于印发<征收个人所得税若干问题的规定>的通知》（国税发〔1994〕89号）：“（二）纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。”根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）：“三、《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函〔2002〕146号）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：（一）财产租赁过程中缴纳的税费；（二）向出租方支付的租金；（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；（四）税法规定的费用扣除标准。 ”根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）：“二、支持住房租赁市场发展的税收政策（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。”承租方印花税：按租赁金额1‰贴花。税额不足1元，按1元贴花。个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。具体税款征收以主管税务机关确认为准。