重庆：违规操作的房地产评估隐藏着巨大的金融风险

在本次调查中，记者从市有关部门获悉，目前，重庆的“烂尾楼”已让银行100亿元左右的贷款成了不良资产。对此，重庆大学一金融专家尖锐地指出，在如此高额的房地产不良资产中，作为放大资产的房地产评估是隐藏的“罪魁祸首”．负有不可推卸的责任。

据了解，在1998年至2001年间，我市房地产开发投资增量占同期全社会固定资产投资总增量的30%；2002年，重庆房地产开发热度不减，截至去年11月末。全市累计完成房地产开发投资169.66亿元，同比增长26.2%，占同期全社会固定资产投资总量的22．2％。

但大规模的房地产投资也带来了金融风险。据悉，重庆房产商一共借了银行200多亿元资金，仅四大国有银行就有60．25亿元。“烂尾楼”项目压了银行100亿元左右贷款（呆账），仅偷中区的“烂尾楼”不良资产就达60亿元。同时，重庆建筑业100亿元工程款被拖欠，换句话说，平均每1000万元的工程中就会有200多万元拖欠款。

每每提起这些，一位房地产估价师总感到强烈的不安；“为了收取几万元、几十万元的评估费，每次在开发商的操纵下进行不切边际地对房屋土地资产价值进行高估，并按目前所谓的国家标准规范包装，看起来无懈可击，以帮助不良用心的开发商向银行骗贷，使银行麻痹了对开发商的监管，最后造成银行大量不良资产产生。”

记者采访市内有关开发商．一位人士指出了目前房地产开发项目操作流程为：制定圈地方案→摆平土地批租方→最低首付资金→取得可套取银行贷款的土地手续→由建筑企业垫资施工→用整个在建项目向银行抵押贷款维持施工→预收回笼资金续建→完成收益周期→资产评估价值放大给银行再贷款立新项目。在房地产项目资本运行链中，打造自由现金流有一个重要环节：以实物资产作为抵押物向银行贷款，于是开发商和银行都需要同资产评估机构打交道，对相关资产评估作价。资产评估师、房地产估价师、土地估价师应运而生，这便是后来房地产评估行业“乱世英雄”纷起的历史背景。

感谢重庆注册会计师协会信息提供相关报道：重庆房产抵押评估 凡参与者均有收益？评估师自曝黑幕：评估工程如今都变烂尾楼土地评估资格该谁评审－－重庆一些房地产评估机构质疑新成立的评估协会