部分房企变更投资性房地产会计政策

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供销大集日前公告称，已将投资性房地产的计量方式由成本法改为公允价值法，此项举动导致2017年上半年净利润增加1.84亿元。中国证券报记者统计发现，在A股125家房地产公司中，目前仅有17.6%的上市公司使用公允价值法。中国人民大学商学院副教授叶康涛对中国证券报记者表示，公允价值法以资产的市场价格计量，对于投资性房地产影响较大，房地产资产价格上升时，企业利润相应增加；房地产资产价格下降，利润可能大幅度减少。

变更会计政策影响利润

供销大集7月2日晚间公告称，公司将对投资性房地产的后续计量方法由成本模式计量变更为公允价值模式计量。变更原因为：随着公司发展，公司所持投资性房地产价值不断提升，公允价值计量模式比成本计量模式更能动态反映投资性房地产的公允价值。公告称，本次会计政策变更将对2017年半年度净利润与股东权益产生积极影响。

根据公告，调整后，供销大集2017年1-4月归属于母公司股东所有的净利润增加1.84亿元，2017年4月30日的股东权益增加了19.42亿元。

昆百大A在2008年就采用公允价值法计量。相关公告显示，昆百大A会计政策变更对2008年中期报告归属于母公司所有者权益的影响比例预计约为350%以上。

嘉凯城则在2016年10月1日起将投资性房地产计量方法由成本法变为公允价值法。嘉凯城公告称，2016年9月30日，公司归属母公司净利润增加了2.9亿元。豫园商城2016年8月公告称，公司在2016年6月30日起将投资性房地产计量方法由成本法变为公允价值法，变更后将增加公司2016年归属于母公司所有者权益约11.1亿元。

采用成本法居多

Wind数据显示，2017年一季度，上市公司合计持有投资性房地产的金额为7508.7亿元，与2016年年报的数据相比，总值增加了90.94亿元。多家上市公司在公告中称，《企业会计准则第3号——投资性房地产》准许企业对投资性房地产的后续计量模式可以选择采用成本模式，也可以选择采用公允价值模式，由成本模式转为公允价值模式的，作为会计政策变更处理。

叶康涛对此表示，成本法要计提折旧和减值但不确认公允价值上升，所以一般账面余额是下降的。如果用公允价值法计量，房地产资产涨价，则账面余额上升。大部分企业仍采用成本法，报表附注里会说明用的什么方法。用成本法的好处是业绩可控制。如果采用公允法，价格波动大，则业绩波动，成本法比较平稳。如果预期价格上涨，公允法无需出售房产就可以确认收益，而成本法下需要出售才可以确认收益。公允价值法存在的风险是，如果价格下降，则可能出现亏损，而且准则不允许从公允法改回成本法。

记者梳理公告发现，目前大部分上市房企仍采用成本法计量。2008年以来，仅有11家上市公司将投资性房地产的计量方式由成本法变为公允价值法。其中，4家为房地产上市公司。申万三级行业中的125家房地产上市公司中，22家上市公司采取公允价值法计量，占比仅为17.6%。