房地产企业低价出售、无偿回租的筹划靠谱吗

PART01 所谓的筹划

某房地产开发企业，正常销售商铺1000万元，同时和个人购房者签订5年期的回租合同（每年租金40万元）。在这种情况下，房地产开发企要以销售收入1000万元，根据各税种的相关规定计算缴纳增值税、土地增值税、企业所得税等，个人购房者每年应按40万元计算缴纳增值税、房产税、个人所得税等。

经咨询某税收筹划公司，作出如下筹划安排：合同约定该商铺销售价款为800万元，购房者将商铺无偿给开发商用5年。

通过筹划，房地产开发企业与个人购房者将获得巨大的税收收益：

（1）该房地产开发企业可少缴企业所得税200*25%＝50万元，增值税200*11%＝22万元，土地增值税因实行四级超率累进计算无法得出具体减少多少税款，以上合计远远超过72万元。

（2）个人购房者每年可少缴纳增值税40/1.05*5%＝1.90万元，城建税1.90*5%＝0.095万元，教育费附加1.9*3%＝0.057万元，地方教育费附加1.9*2%＝0.038万元，个人所得税40/1.05*20%＝7.62万元，印花税40/1.05*0.1%＝0.038万元，房产税＝40/1.05*12%＝4.57万元，城镇土地使用税（按平方米计算），5年合计超过14.32*5＝71.6万元。

PART02 “其他经济利益”也是收入

房地产开发企业转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。其实对这种筹划，相关税收规定早就作了约束。

1、增值税的财税（2016）36号文件。第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定。

不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。

2、土地增值税的国税发[2009]91号。国税发[2009]91号第十八条规定，对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

3、企业所得税的国务院令第512号。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十二条第二款规定，企业所得税法第六条所称企业取得收入的非货币形式，包括固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、存货、不准备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权益等。

4、个人所得税的国税函[2008]576号文件。576号文件规定，房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关规定精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照"财产租赁所得"项目征收个人所得税。

PART03 政策与证据

所以想通过所谓的“筹划”来降低双方的税负是不靠谱的！

但是该房地产企业提出“如果我是低价出售，低价回租，税务机关如何界定？”，这个问题就复杂了，“明显偏低且无正当理由”这是证据的问题，不是政策的问题，涉及了房产价值的评估与双方交易的真实体现，是稽查与评估的事情了。