核算房地产开发成本时需要设置的明细科目？

　　问：某企业委托房地产企业代建房屋在“开发成本——委托代建××小区”科目中，需要设置哪些明细科目？
　　答：应设置以下明细：（一）土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。应设置以下明细：
　　1.土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。
　　2.土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿
　　①土地征用费；②耕地占用费；③安置养老费；④拆迁补偿费；⑤土地补偿费；⑥其他；
　　3.合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。
　　4.中介费
　　5.预提
　　6.其他：含契税、初始登记费等。
　　（二）前期工程费；在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划。设计、可行性研究、筹建、三通一平“等前期费用。
　　1．勘察设计费
　　①勘察及丈量费；②规划设计费：含景观设计；③竞标设计补偿费
　　2．三通一平费
　　①临时道路；②临时用电；②临时用水；④场地平整；⑤临时设施费
　　3．可行性研究费
　　①可行性研究编制费；②市场调查费；③项目建设咨询费；④其他；
　　4．人防费
　　5．大市政配套费
　　6．预提
　　7．其他
　　①招标代理及管理费；②配套方案征询费；③测绘费；④工程保险费；⑤环境评估费；⑥竣工档案编制费；⑦日照分析：⑧审图费；⑨晒图费；⑩其他；（三）基础设施费：建筑物外红线内。
　　1．室外给排水系统①上水配套费；②雨污水；③直饮水；④热水；⑤其他；2．室外电气系统①供电配套工程费；②其他；3．室外燃气系统①燃气配套费；②其他；4．通讯系统：电话、宽带，有线电视等。
　　5．环卫设施6．采暖系统7．预提8．其他（四）建筑安装工程费；项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。
　　1．建筑结构工程①基础工程；②主体结构工程；③门窗工程；④公共部位精装修；⑤室内精装修；⑥样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。
　　2.设备及设备安装工程
　　①室内水暖气电管线设备；②室内设备及安装：空调。电梯、高低压配电等；③消防系统；④智能化系统：保安。电信。卫星电视等。
　　3.室外总体工程①道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等；②园林环境工程：绿化建设、建筑小品等；③其他。
　　4．工程管理费①工程监理费；②咨询费；③施工合同外奖金；④质监费、验收费。
　　5．预提6．其他
　　（五）公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。
　　1．会所，物管楼；2．儿童乐园；3．学校、幼儿园；4．游泳池；5．网球场；6．预提；7．其他。
　　（六）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
　　1．利息支出；2．利息收入；3．汇兑损益；4．金融机构手续费。
　　（七）开发间接费：与项目开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。
　　1．工程管理费
　　①行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目；②在建工程抵押费：评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费；③其他。
　　2．营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书，模型等所有营销推广费用。
　　①媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站，路牌广告；②样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用；③其他。
　　3．预提；4．其他；5．结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本。