转让不动产纳税要注意三个要点

关于纳税人转让不动产的营改增税收政策，《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号，以下简称“14号公告”）等文件作出了具体规定。纳税人在实务操作中应注意三个问题。

14号公告的适用范围

纳税人转让不动产，其实是“纳税人转让其取得的不动产”。与这个概念易混淆的是“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”。前者的特征是：纳税人转让的不动产是纳税人以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产；纳税人转让不动产时该不动产的权属已登记在自己名下。后者的特征是：销售不动产的主体是房地产开发企业；销售的不动产是自行开发的房地产项目，即在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋等不动产投资建设并且首次进入流通领域、尚未办理权属登记的项目。

只有纳税人转让其取得的不动产时，才适用14号公告的有关规定；房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，则不适用该公告。但值得注意的是，如果房地产开发企业将权属已经登记在自己名下的不动产对外销售，则应当适用14号公告。

增值税的纳税地点

营改增前，纳税人转让不动产，应当向不动产所在地申报缴纳营业税。营改增后，为保持现行财政体制基本不变，纳税人转让其取得的不动产，需要在不动产所在地缴纳或预缴税款。

1.其他个人

由于个人中的其他个人（即自然人）只有居住地，没有机构所在地，且其他个人只有在发生应税行为时，才需要计算缴纳增值税，因此，对于其他个人转让其取得的不动产，只需在不动产所在地缴纳税款就可以，不需要再回居住地申报缴纳。

2.其他个人以外的纳税人

其他个人以外的纳税人，都有机构所在地。一方面，如果这些纳税人转让其取得的不动产，只向不动产所在地税务机关预缴税款而不向机构所在地主管税务机关进行纳税申报，那么机构所在地主管税务机关就不能全面掌握纳税人的经营行为。另一方面，对于纳税人自身来讲，只有将其转让不动产的业务与其他业务合并在机构所在地申报纳税，才可以完整地核算全部业务的进项税额和销项税额，准确计算应缴税款。因此，14号公告第三条、第四条和第五条规定：其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，应向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。同时，第九条规定：“纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减”。

增值税的计税方法

增值税计税方法分为一般计税方法和简易计税方法两种。一般来说，一般纳税人适用一般计税方法，小规模纳税人适用简易计税方法。但是，营改增之后，如果一般纳税人转让的不动产是营改增之前取得的，那么由于该不动产在取得时不能取得增值税专用发票，所以无进项税额可以抵扣。因此，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产，既可以选择适用简易计税方法计税，也可以选择适用一般计税方法计税。

关于纳税人转让其取得的不动产的计税方法的适用范围，概括起来有三点：一是一般计税方法仅适用于一般纳税人；二是一般纳税人转让营改增之前取得的不动产，可以在两种计税方法中选择一种适用；三是小规模纳税人转让其取得的不动产，适用简易计税方法。