房地产业税收管理应向多层监控转变

房地产业作为第三产业的重要组成部分，具有规模庞大、涉及面广、业务复杂和税收管理难度大等特点，营改增试点全面推开后，税务机关需要加强对房地产业的税收管理。

房地产行业是资金密集型产业，投资的规模较大，决定了实现税款的绝对额相对也较大。除分散建设的单项工程外，多数企业是成片开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从立项、规划、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售，直到实现投资回收和回报，要跨过几个年头，经营运转、投资回收期长。项目开发顺利的小项目有时也不可能在一年内完成从立项到销售清盘。

业务流程复杂、经济往来对象多。房地产企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。房地产企业经营业务经历了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程，涉及众多政府管理部门、企业及个人。

财务核算复杂，收入、成本难以掌控。房地产行业具有周期长、供应链长、地域性强的特点，导致房地产企业开发环节多，结算复杂；成本费用支出项目多；经营方式灵活多样，大多数房地产企业既有建筑业，又有加工业、房屋销售、物业管理等，成本核算复杂，存在滚动开发，导致收入成本难以掌控。

笔者认为，应从以下几个方面加强对房地产业税收的管理。

一是加强政府领导职能。优化房地产社会综合治税环境，形成“政府领导、税务主管、部门配合、社会参与”的新局面，推动房地产业税收管理由事后控管向政府主导下的事前、事中、事后多层监控的转变，全面提高房地产业税收管理效能。

二是加强各部门之间的协调配合。实施部门联动，借助土地审批环节的管理，发挥建设部门项目监管的职能作用，深入推进国地税联合办税。整合管理资源，加强数据信息采集，将房地产项目各个阶段纳入项目管理中，对建设工程各环节实施监控，借鉴地税机关的管理经验，实施链条式的税源管理，形成对房地产项目完整的、闭合式管理系统，全面推进房地产税收一体化管理。

三是行业集中化管理。将建筑业、房地产业统一集中到一个单位管理，有助于对两个行业之间的业务串接连通，便于税务人员熟悉材料、劳务和销售等各方面的来龙去脉，使税务人员更容易发现和预防其中的管理漏洞，便于税务行业化管理。

四是行业规范化管理。促进建筑施工现场的信息化建设，着力增强会计核算的效益与水平，积极建立与健全账务资料的处理系统，加强对相关业务人员的培训，尤其要加强对增值税专用发票的开具、认证、取得和抵扣等一系列环节的规范管理。