营改增出租不动产租金的涉税处理要点

 要点一：预收租金能否按月（季度）分摊计税？

    《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，预收租金不能按月（季度）分摊计税，应当在收到租金的当月（季度）全额计入销售总额。

    但是，“其他个人”例外。其他个人，指个体工商户之外的个人。《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

    要点二：在哪缴？缴多少？

    根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）的规定，区分以下三种情况：

    1.一般纳税人

    一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法；出租2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法。

    ①不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

    简易计税方法：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%；

    一般计税方法：应纳税款＝销项税额[含税销售额÷（1+11%）×11%]－进项税额。

    ②不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的。

    步骤一：先向不动产所在地主管国税机关预缴税款，填写《增值税预缴税款表》。

    简易计税方法：预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%；

    一般计税方法：预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%。

    步骤二：再向机构所在地主管国税机关申报纳税。

    简易计税方法：预缴税款＝应纳税款，一般不需补缴税款，只需填申报表；

    一般计税方法：预缴率3%，税率11%，需补（退）税款；

    补（退）税款＝销项税额－进项税额－预缴税款。

    2.小规模纳税人（不包括其他个人）

    ①不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

    个体工商户出租住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%；

    其他出租不动产情况：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%。

    ②不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的。

    步骤一：先向不动产所在地主管国税机关预缴税款，填写《增值税预缴税款表》。

    个体工商户出租住房：预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%；

    其他出租不动产情况：预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%。

    步骤二：再向机构所在地主管国税机关申报纳税。

    预缴税款=应纳税款，一般不需补缴税款，只需填申报表。

    3.其他个人

    纳税地点：向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

    出租住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%；

    出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%。

    国家税务总局公告2016年第23号第六条规定，可以按月（季度）分摊租金缴税。当然，也可以一次性全额纳税申报。

    要点三：什么时候缴？

    预缴时限：国家税务总局公告2016年第16号规定，如果需要预缴税款，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。若超过6个月没有预缴税款，由机构所在地主管国税机关按照税收征管法及相关规定处理。

    纳（补）税申报时限：一般纳税人按月纳税申报，小规模纳税人按季度纳税申报。

    要点四：谁开票？如何开？

    一般纳税人可自行开具增值税发票；小规模纳税人（不包括其他个人），可自行开具增值税发票，也可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票；其他个人向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

    增值税发票分普通发票和专用发票两种。向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

    国家税务总局公告2016年第23号规定，纳入新系统推行范围的纳税人要参照《商品和服务税收分类与编码（试行）》，使用新系统选择相应的编码开具增值税发票；开具增值税发票要在备注栏注明不动产的详细地址；由于个人出租住房适用1.5%优惠征收率，开具（代开）发票不能与其他应税行为混开。