东莞20%房产个税五年 中介从中避税

新国五条细则“税震”了整个楼市，但东莞的二手房交易市场却“不为所动”。

早在2007年，东莞就已执行新政，即二手房按差价20%计征个税。4日，《第一财经日报》记者致电东莞多个区的房产交易中心、地税局以及房产中介门店，对方均表示，东莞这几年一直在执行个人出售房源按差额征收20%个税的政策。

东莞某房产中介的负责人蒋明（化名）告诉本报记者，2007年刚开始执行新政时，当地的二手房交易量出现骤降，但随即又进入上升通道。据他介绍，目前市场的关注点并不在政策上，而是如何少缴税。

通过“将装修发票等抵扣的额度上调”等特殊手段，蒋明的“后勤团队”曾将差额70万元的房源最终做成了30万元。不过东莞另一家房产中介的负责人则告诉记者：“要在差额上做手脚是很复杂很麻烦的事情，关系一定要很硬，而且其实也省不了太多的钱。”

《东莞地税纳税指引系列——个人销售不动产》规定，凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。即：个人所得税=（转让价格－财产原值－合理费用）×20%。

合理费用是指本次缴纳的营业税、土地增值税、印花税等税费、购置时支付的契税和办证费、住房装修费用、住房贷款利息、手续费等，合理费用必须凭合法票据减除。

4日，东莞地税的一名工作人员对本报记者称，“现在还没有收到任何新的文件，还是按照原来的办法差额征收。”

上述规定还指出，纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，且税务部门征税系统中没有上次交易价格记录的，均应按全额带征个人所得税。即：个人所得税=转让价格×带征率（目前为2%）。记者了解到，在实际操作过程中，东莞绝大部分房产交易都是按照差额的20%征收个税。

值得一提的是，东莞的上述规定明确，个人转让自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。

蒋明告诉记者，东莞已经执行该政策5年多了，现在大家的关注点并不在这一块，而是如何少缴税。“东莞房价涨幅有限，两种征收方式的差距并不大，而且通过一些特殊手段，也可以减少差额，从而少缴税。”

“因为可以抵扣税费，所以还是可以做些手脚的，”蒋明进一步介绍称，“我们有专门的后勤团队在做这个，例如可以将装修发票等抵扣的额度上调，差额自然就变小了。”

“少缴10万块钱的话，我们要收取3万的提成，管理部门也不会查，因为能做出来的，里面肯定也有人。”

据合富辉煌东莞市场研究部统计，东莞2012年一手房均价为8277元/平方米，2007年一手房均价为5522元/平方米，5年房价累计上涨约50%。

一位不愿透露姓名的业内人士分析，相对一二线城市，东莞等三四线城市房价上涨的幅度并不是太大，在过去五年，一二线城市房价翻番的都很多。“因此，如果一二线城市实施相同的政策，带来的打击及影响会大得多。”