房地产开发企业特殊销售业务会计核算

　(一)分期收款开发产品的核算

　　房地产开发企业为了促进销售，可以采用分期收款销售方式。对于土地和商品房采用分期收款销售方式的，应在土地和商品房移交给买主后，将土地和房屋的实际成本从“开发产品”账户结转到“发出开发产品”账户，并要按合同规定的收款时间分次确认收入，在确认收入的同时要结转与经营收入相配比的营业成本。

　　【例】某房地产开发公司2007年1月5日销售商品房1200平方米，实际成本180万元，每平方米售价2000元，销售合同约定240万元，采用分期收款方式销售，价款三次付清，1月5日付80万元，6月5日付80万元，11月5日付80万元。相关会计分录如下：

　　1.1月5日，公司将商品房移交给买方时，将商品房的实际成本转入“发出开发产品”账户。会计分录如下：

　　借：发出开发产品　　　　　　　　　1 800 000

　　   贷：开发产品——房屋　　　　　　　1 800 000

　　2.1月5日，根据销售合同规定，收到买方交来的第一期房款80万元。作会计分录如下：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　800 000

　　   贷：主营业务收入——商品房销售收入 800 000

　　同时按相应的比例，结转商品房成本：

　　应结转的成本为：1800000÷3=600000(元)

　　作会计分录如下：

　　借：主营业务成本——商品房销售成本　600 000

　　   贷：发出开发产品　　　　　　　　　　600 000

　　3.6月5日，按销售合同收到买方交来的第二期房款80万元。根据有关凭证，编制会计分录如下：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　800 000

　　   贷：主营业务收入——商品房销售收入　800 000

　　同时按比例结转商品房成本，分录如下：

　　借：主营业务成本——商品房销售成本 600 000

　　   贷：发出开发产品　　　　　　　 　　600 000

　　4.11月5日，按销售合同规定应收到最后一期商品房款80万元，但款项尚未收到。根据有关凭证，编制会计分录如下：

　　借：应收账款　　　　　　　　　　　 800 000

　　   贷：主营业务收入——商品房销售收入 800 000

　　同时结转营业成本60万元，会计分录如下：

　　借：主营业务成本——商品房销售成本 600 000

　　   贷：发出开发产品　　　　　　　　　　600 000

　　5.11月10日收到最后一期房款80万元，作如下会计分录：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　800 000

　　   贷：应收账款　　　　　　　　　　　　800 000