房地产企业土地费用如何抵扣增值税

房地产企业土地费用如何抵扣增值税?

依据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》国家税务总局公告2016年第18号规定:房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额.

支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款.

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据.

因此,只要公司是一般纳税人,销售开发产品采用一般计税,支付土地价款取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据,公司在计算销项税时,计税依据可以按规定计算扣除对应的土地价款.

房地产企业土地成本抵扣增值税怎么计算?

地产企业取得土地的方式是多样的,假设其是通过转让的方式取得土地,即在市场上两个企业交易主体间进行土地转让,那么根据财税[2016]36号文(目前最为重要的营改增操作性文件)的相关规定,转让土地使用权是增值税的应税行为,税率为10%.

所以,由于上一环节转让土地使用权征收了10%的增值税,所以下一环节购买方可抵扣10%的增值税,增值税的抵扣链条是完整的,这种取得土地的方式完全可以在计算房地产企业增值税时,运用抵扣法来实现土地成本进项税额的抵扣.

国家税务总局公告2016年第18号:

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额.销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+10%)

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积.

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