营改增后房地产企业还用交土地增值税吗

土地增值税，是我国极特殊的一个税种：冠“增值税”之名，类“所得税”之实，却又归为“财行税”。

　　有人把土地增值税描述为“不上不下、不尴不尬”的税种。“不上不下”体现在征税环节，既不像增值税、营业税那样在第一环节征收，也不像所得税那样在算出损益环节征收；“不尴不尬”是指收入，土地增值税在税收收入中排在前7名之后，在全国税收收入中仅占2.3%左右。

　　在房地产面临“营改增”之际，有企业和学者猜测:在“营改增”后，是否可以一并取消土地增值税。

　　元素认为：

　　（1）在目前税制改革情况下，只是将房地产流转税由营业税改为增值税，这种改革与土地增值税本身并无直接联系。

　　（2）在国地税共存的情况下，随着“营改增”的推进，地税系统缺少了营业税的收入，土地增值税对于地方财政的收入贡献作用将更加突出。

　　（3）2015年以来，国家税务总局继续推出了土地增值税相关政策（比如财税[2015]5号文等），似乎有对其进行完善的意图。

　　但是，土地增值税是否没有完善的必要而可以一成不变？元素认为是否定的，具体原因：

　　（1）“营改增”后，房地产的增值税、土地增值税、企业所得税对于房地产利润的调整功能相对重叠，税种个性化差异较小。土地增值税的征管特别是清算成本过高，不划算。

　　（2）根据增值税理论，增值税作为价外税，其最终是由消费者负担，因此一般不允许其作为房地产开发自身缴纳的税费在其他税种计算时扣除。这也与在现行土地增值税计算方式下，房地产企业可以扣除转让相关税金存在矛盾。

　　（3）“营改增”后，各税种相互作用，房地产税收负担可能增幅较大，特别是对房地产企业现金流的影响比较大。

　　因此，元素大胆预测：土地增值税的未来之路，不会断送在“营改增”之上，而极有可能与此前披露列入立法规划的房地产税法相关。

　　房地产税作为未来地方重要税种，在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。同时，由同是“财行税”的“房地产税”取代，土地增值税也可以算是“死而无憾”了。