房地产开发成本和房地产开发费用的区别

房地产开发成本和房地产开发费用的区别

房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等.

1.土地征用及拆迁补偿费.包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、 地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等.

2.前期工程费.包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、"三通一平"等支出.

3.建筑安装工程费.指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费.

4.基础设施费.包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、 环卫、绿化等工程发生的支出.

5.公共配套设施费.包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出.

6.开发间接费用.指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、 折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等.

房地产开发费用就是我们通常所说的期间费用,即:与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用.

房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用.根据现行财务会计制度的规定,这三项费用作为期间费用,按实际发生额直接计入当期损益.但在计算土地增值税时,房地产的开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除,应分别以下两种情况扣除:

(1)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本计算的金额之和的 5 %以内计算扣除,即:允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*5%

(2)财务费用中的利息支出,凡不能够按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本计算的金额之和的 10 %以内计算扣除,即:允许扣除的房地产开发费用=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*10%

开发企业的开发成本的账户设置

为核算开发企业的开发成本,企业可根据其本身经营开发的业务要求,设置下列账户:

(1)"4301开发成本"账户.

本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用.本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用,贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本.借方余额反映未完开发项目的实际成本.本账户应按开发成本的种类,如"土地开发"、"房屋开发"、"配套设施开发"和"代建工程开发"等设置二级明细账户,并在二级明细账户下,按成本核算对象进行明细核算.

(2)"4302开发间接费"账户.

本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、周转房摊销等.本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费.月末本账户无余额.本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户.

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