不动产进项税额抵扣需把握8个要点

营改增一般纳税人取得不动产可以抵扣进项税额，是全面推开营改增试点后的一大政策亮点。按《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（以下简称《办法》）规定，企业在进行不动产进项税额抵扣时需把握8个要点。

准确把握时间节点

《办法》明确规定，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额予以抵扣。

有的企业可能今年4月已购进不动产却迟迟不付款，故意5月1日后付款，以便于向销售方索取增值税专用发票，从而获得进项税额抵扣。其实，这样做，隐含着很大的税收风险。因为，取得不动产的准确时间，不是开具发票的时间，而是合同签署时间。如果合同签署时间在4月30日前，即使取得5月1日后开具的增值税专用发票，还是不能抵扣进项税额。

正确理解待抵扣进项税额

不动产通常价值巨大，进项税额相应较多，许多企业将会出现增值税额大幅下降的情形。为避免给税收收入带来太大的下滑，此次营改增提出了一个全新的概念：待抵扣进项税额。

简单来说，就是取得不动产，以及在建工程，其进项税额不是一次性抵扣，而是分2年抵扣——取得抵扣凭证当期先抵扣60%，其余40%为待抵扣进项税额，在第二年抵扣，具体抵扣时间为取得抵扣凭证的第13个月。有些货物（比如中央空调）如果购买时是作为一般的固定资产，已经全额抵扣进项税额，但后来转用到在建工程，就得在转用当期转出进项税额，计入待抵扣进项税额，留待转用的当月起第13个月抵扣。

仔细区分在建工程

新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，都属于不动产在建工程。但在进项税额抵扣上略有区别。购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额分2年抵扣。如果改建、扩建、修缮、装饰不动产但增加不动产原值不足50%，则不受2年时间之限，可以一次性抵扣。

及时运用提前抵扣

两种情况下，待抵扣进项税额不必等到第13个月，可以提前全额抵扣。其一是纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程，允许于销售当期将尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额抵扣完毕。其二是纳税人注销税务登记，允许注销清算时将尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额抵扣完毕。

必须分别核算

由于有了待抵扣进项税额这一新概念，使得会计核算增加了一个“应缴税金——待抵扣进项税额”。由于不同的不动产取得的时间不一样，在建工程开工和建成的时间不一样，不动产或在建工程将来改变用途或销售等各种情况也不一样，《办法》规定，对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。比如纳税人同时建设两座车间，就得分别核算A车间和B车间各自购进货物和设计服务、建筑服务的待抵扣进项税额。

精确计算进项税额转出

比如企业建了一车间，已抵扣进项税额，但后来改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费，则不得抵扣进项税额。不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×（不动产净值÷不动产原值）。再比如企业建了一烟囱，因违反环保法被强制拆除，属于非正常损失，则其耗用的购进货物、设计服务和建筑服务不能抵扣，已抵扣的要全部转出。

精确计算进项税额转入

与上点相反，原来按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目，比如原来专用于简易计税方法计税项目改用为一般计税方法计税项目，则在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×（不动产净值÷不动产原值）。具体操作仍须分2年抵扣。

据实填报纳税资料

纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报增值税纳税申报表附列资料。《关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）规定，一般纳税人除填报纳税申报表外，还需填报5种附列资料（本期销售情况明细；本期进项税额明细；服务、不动产和无形资产扣除项目明细；税额抵减情况表；不动产分期抵扣计算表），以及固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表、本期抵扣进项税额结构明细表、增值税减免税申报明细表。不如实填报，造成少缴税款，则是偷税，税务机关将按征管法有关规定进行处理。