房地产拿地的8个涉税难题处理

　一、房地产企业取得政府土地返还款的纳税筹划技巧
　　1.在与政府签定土地购买合同时，在合同中明确规定：政府给予土地返还款的用途是专门用于给房地产企业给本地经济建设的奖励和补助。
　　2.企业应积极与政府部门沟通，取得政府部门的配合和理解，通过合法途径使土地返还款满足财税[2011]70号文规定的三个条件。即:
　　（一）要求当地政府提供拨付土地返还款资金专项用途的资金文件；
　　（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
　　（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。
　　（三）拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税
　　财税〔2004〕134号的相关规定
　　财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。财税〔2004〕134号）对出让国有土地使用权的契税计税价格分为以下两种情况:
　　（1）如果以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
　　（2）如果以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。同时规定‚以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
　　①评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
　　②土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。
　　二、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税
　　某房地产公司竞价取得某市旧城改造项目，除向政府缴纳土地出让金、各项配套费10000万元外，还涉及拆迁还建50套商品房和货币拆迁补偿1000万元。那么，该房地产公司前期办证时要缴纳的契税计税依据是多少？
　　1.企业所得税土地计税成本的确定
　　假设50套商品房未来实际交付时的公允价值为2500万元，则该公司取得旧城改造项目的企业所得税土地计税成本由“10000万元＋1000万元＋契税＋2500万元”构成。
　　2.契税的计税依据的确定
　　根据财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。基于此规定，该公司以竞价方式取得的旧城改造项目，计算契税的计税依据为13500万元（10000＋1000＋2500），与企业所得税土地计税成本有差别。
　　3.税收风险分析及应对策略
　　（1）税收风险分析
　　由于拆迁还建的影响，50套商品房是在实际交付后依据未来市场价值计算的公允价值，在开发商办理土地使用权证时仅能确定拆迁补偿费用1000万元，50套拆迁还建房实际建造成本和未来公允价值暂时是无法确定的，所以，以13500万元（10000＋1000＋2500）万元作为契税计税依据不符合现实情况。在实践中完全有可能以11000万元（10000＋1000）计算缴纳契税，结果漏了50套商品房是在实际交付后依据未来市场价值计算的公允价值计算缴纳契税的税收风险。
　　（2）税收风险应对策略
　　鉴于以上分析，为减少征纳双方纠纷，建议分两种情况处理。
　　一是拆迁还建房屋，在实际交付时，另行补缴契税，即先按照11000万元（10000＋1000）计算缴纳契税，房屋实际交付时，再按照2500万元计算补缴契税。
　　二是参照财税〔2004〕134号文件的规定，以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
　　①评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
　　②土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。
　　由于竞价一般以土地基准地价为依据，建议直接选择县以上人民政府公示的土地基准地价为契税计税依据
　　三、房地产开发企业“以房换地”涉税问题
　　目前，房地产开发企业出资、合作方出地合作建房，房地产开发企业以转让部分房屋所有权为代价换取部分土地使用权的“以房换地”非货币性交易行为时有发生。依据税法规定，以物易物应视同销售，换出资产必须确认其收益或损失，调整应纳税所得额。
　　1.营业税及附加
　　依据国税函发[1995]156号文规定，甲、乙双方合作建房，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子税目征税：乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此需要核定房地产开发企业“以房换地”换出房屋的营业额。
　　依据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定‚房地产开发企业应当按照下列顺序核定换出房屋的营业额。
　　（1）按房地产开发企业当月销售的同类不动产的平均价格核定。
　　（2）按房地产开发企业最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。
　　（3）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本 ×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
　　案例分析
　　某市房地产开发企业（甲企业）2012年6月份与乙企业签订一份经济适用房开发协议，协议规定甲企业出资金，乙企业出地，甲企业在乙企业拥有的土地上建造居民住宅楼9栋，建成后四栋住宅楼，其建筑面积总计20000平方米，建筑成本2700万元，归乙企业所有，其余5栋楼的房屋所有权归甲企业所有。请分析这里面的税务处理。
　　分析：
　　甲企业与乙企业发生了“以房换地”行为，甲企业（房地产开发企业）换出房屋营业额的确定分析如下。