上海继续执行限售政策购房多项税收优惠

上海新版普通住房标准将从3月1日起正式实施。新标准实施后，本市交易环节的普通住房将大幅度增加，特别是外环外的住宅将成为最大的受益对象，而这一区域将是所谓“刚需”的主要购房区域。

标准：调整后更合理

昨晚（16日），市房管、规土等四部门联合发文，明确自2012年3月1日起，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

新标准中格外值得注意的是：“实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下”，这是此前并未有所提及的。分析人士认为，这旨在说明若要普通住宅达标，除了总价要符合新的标准外，房屋的均价达标更是关键的前提。从总价、均价两大方面对普通住宅进行衡量，说明此次的普通住宅标准调整方案较此前的更为全面合理。

限购令：继续执行

本市现行普通住房标准是2008年11月调整的，实际成交价格按照内环线以内的低于245万/套，内外环间的低于140万元/套，外环线以外的低于98万元/套三档划分。

为何要出台新版的标准，市房管局表示：一是老标准至今已执行超过三年，期间本市住房市场价格和物价都发生了较大的变化，普通住房占比下降，适时调整迫在眉睫。二是今年上海将继续全面贯彻落实国家关于房地产市场调控一系列政策和措施，调整普通住房标准，有利于在交易环节增加普通商品住房供应，也有利于引导中低价位、中小套型的普通商品住房开发建设。

外环外：受益最大

调整后哪一区域将成为最大受益群体？根据对近年来每个区域实际成交价格的测算和评估，价格标准调整为：内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。普通住房标准调整后，本市交易环节的普通住房将大幅度增加。特别是外环外，价格标准调整幅度达到63%，更多居民合理、自住性需求可享受优惠政策。

有业内人士分析，调整后符合要求的普通商品房比重将由原来的80%上升至94%，调整后价格可释放出15%的交易量。以2011年12月二手成交数据为例，根据现有（2008年）执行标准，符合普通住宅要求，内环线内成交比重为85%、内外环线间成交比重为82%、外环线外成交比重为77%。如果按照新标准，这三个比例将分别调整为92%、93%和96%。

购房者：享税收优惠

标准调整后，购房者将享受多项税收优惠。其一是契税，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税（减半后税率为1.5%）；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按照1%税率征收契税。其二是营业税，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税（非普通住房的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税）。另外，在个人所得税方面，个人转让普通住房按照规定缴纳税收。

相关法规：上海市住房保障和房屋管理局上海市规划和国土资源管理局上海市财政局上海市地方税务局关于调整本市普通住房标准的通知.doc