房地产业营改增问题解答汇总

　　1.房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法

　　（1）对企业2016年4月30日前收取的，未开具营业税发票，但已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票，并且不需要再缴纳增值税，也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上。

　　（2）房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款，补开增值税普通发票，属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项中“税务总局另有规定的除外”的情形，在2016年12月31日后仍可补开增值税普通发票。

　　（3）房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续，向购买方开具增值税发票时，若购买方不索取增值税专用发票，房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款，分为两条记录开在同一张普通发票上。若购买方索取增值税专用发票，房地产开发企业应开具两张发票，一张为增值税普通发票，填写企业销售不动产已缴纳营业税的预收款；一张为增值税专用发票，填写企业销售不动产扣除已缴营业税的预收款后应缴纳增值税的不动产销售款。

　　（4）对已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业可以按以下方法开具增值税普通发票：

　　?企业使用航信公司开票系统（即金税盘）开票的，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税的预收款”。

　　?企业使用百旺公司开票系统（即税控盘）开票的，可以通过编码的方法解决，基本操作步骤为：

　　第一步，进入开票系统后首先选择商品编码；

　　第二步，进入操作界面，找到商品房对应的商品编码后点击操作界面上的“增加”按钮，然后自编一个商品代码，将自编的商品代码的税率设为0，然后在免税类型中选择“不征税”。完成新代码编制后点击操作界面上的“保存”按钮，完成不征税代码的编制工作。

　　第三步，在开票系统中选定企业自编的商品代码，进入增值税普通发票开票界面，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏选择不征税。

　　（5）纳税人出租（不含其它个人）与机构所在地不在同一县（市、区）的不动产的税款征收问题。省局文件要求：“纳税人向不动产所在地主管国税机关预缴增值税时，主管国税机关应根据纳税人提供的税务登记证副本复印件，先在征管软件的”外埠纳税人报验登记“模块中办理报验登记和税种登记，然后才能按规定开票征税”。但通过这两天对“外部纳税人报验登记”模块的测试，发现如果纳税人未开具外经证的，上述想法无法实现，只能通过跨地区税源登记模块先登记纳税人信息，然后才能在《增值税预缴税款表》中录入纳税人预缴税款的相关信息。（外省纳税人在安徽提供建筑服务预缴税款时，如金三系统报验模块无法带出外经证信息的，也暂可以通过跨地区税源登记模块先登记纳税人信息，然后在《增值税预缴税款表》中录入纳税人预缴税款的相关信息。）

　　2.房地产开发公司开发建设的学校、幼儿园，其相应进项能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是否视同销售还是做进项转出？

　　答：房地产开发公司开发建设的学校、幼儿园，其相应进项可以抵扣。若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税，也不要做进项税转出。

　　3.销售不动产中，一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，对于自建的定义是什么？

　　答：我们意见，企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：

　　（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。

　　（2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。

　　（3）企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。

　　4.有一单位在军区内自建房，无施工许可证、无施工合同、今后也无产权证，此房试点前已经出租，是否能算老项目？

　　答：我们意见，应按照实质重于形式的原则，以该单位会计账簿上的不动产入账时间作为取得时间。

　　5.房地产企业的开发项目在营改增前拆迁动工，营改增后开发项目竣工。房地产企业按照拆迁安置协议的约定，向原居民无偿转让的回迁安置房是否缴纳增值税？如果要缴纳增值税，应按什么价格作为增值税的计税依据？

　　答：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，不论是根据营业税税收政策，还是根据营改增税收政策，都应按“销售不动产”税目纳税。对于营改增后办理产权转移手续的拆迁安置房，由于房地产企业在营改增前未向原居民收取房屋价款，按照营业税纳税义务发生时间的规定不需要缴纳营业税。根据营改增试点实施办法中增值税义务发生时间的相关规定，房地产企业应以与原居民办理房屋产权转移手续的时间作为增值税纳税义务发生时间，按规定计算缴纳增值税。

　　根据国家现行法律法规规定，以招拍挂方式出让的土地，政府应以“熟地”出让，并主导完成此拆迁补偿工作。也就是说，负责拆迁工作的主体是政府而不是房地产开发商。但在实务操作中，因政府没有精力或者不愿意先期投入资金进行土地一级开发等原因，拆迁安置和“三通（或七通）一平”等基础工作是由房地产开发企业。因此，需要根据房地产支付地价款的具体方式确定拆迁还原房的计税依据。

　　对于采取“净挂毛交”方式出让的土地，即以净地招拍挂，而实际交付的是毛地，政府再以土地出让金返还形式返给开发企业资金用于拆迁安置的，房地产公司拿地后在红线内建造安置房，完工后交付给被拆迁户，实为向政府销售安置房，政府以此安置房补偿被拆迁户。因此，房地产拆迁安置房的计税依据应为收到的政府返还的拆迁安置款与原居民支付的超出拆迁安置面积的差价款之和。对于毛地价格成交毛地交付的土地，房地产企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权。由于房地产企业不需要支付拆迁安置房的土地成本，因此不能参考房地产企业在该块土地上建成的其他商品房的销售价格确定拆迁安置房的计税价格。对拆迁安置房的计税价格，我们意见，可参照原营业税政策的相关规定，对拆迁协议内约定偿还给原居民的房屋面积，以房屋的成本价作为增值税的计税依据，房屋成本价=（房屋建造成本+房屋土地成本）×（1+成本利润率）；对原居民支付的超出拆迁安置面积部分的差价款，以实际收到的价款作为计税依据。

　　6.有房地产企业反映：他们开发的房屋在销售前，已经以房地产企业名义分户办理了产权登记。若未出售的房产此时留作自用或出租，不用再办理产权登记。出租一段时间后又销售，与未租前就销售，从产权登记方面来看没有区别。那么怎么判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？

　　答：房地产企业销售已办产权登记的不动产，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；销售自己开发的未办产权登记的不动产，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。

　　7.一般纳税人出租其2016年4月30日以前取得的不动产，根据什么判定？是根据取得的不动产房产证，还是根据该不动产的施工许可证或施工合同？还是根据租赁合同或购房合同？某单位自建房出租，开工许可证在试点前，竣工结算在试点后，可否选择简易征收？

　　答：一般纳税人出租其2016年4月30日以前取得的不动产，如果是自有但非自建的，应以办理产权证的时间作为取得时间；如果是自建的，则应以该不动产的施工许可证或施工合同上注明的开工时间为取得时间；如果是租入的，则应以租赁合同上约定的租入时间为取得时间。

　　8、某纳税人有N套房产，能否根据不同房产（或房产证）部分选择简易，部分选择一般计税？

　　答：如果纳税人拥有的房产是2016年5月1日后购入、租入或自建，则其对外出租时不能有的选择简易方法计税，有的选择一般计税方法计税；如果是2016年4月30日前购入的，则可以有的选择简易方法计税，有的选择一般计税方法计税。

　　9.开发单位代街道发放拆迁补偿款，款是政府通过街道转账给开发企业，开发企业代街道向被拆迁户发放.但街道（政府）要求开发企业就收到的拆迁补偿款向其开具发票，以前在地税时可以开具且不作收入，营改增后可否比照，开具国税普票，不作收入？

　　答：我们意见，开发企业对受托代发的拆迁补偿款可以开具增值税普通发票，开票时将拆迁补偿款作为不征税收入填写在增值税发票上，操作方法请参考我们放在省局网站上的已缴营业税收入开具增值税问题的操作说明和政策口径。

　　TPSZSMART按：口径具体如下

　　地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法

　　发布日期：2016-12-15