关于房地产开发公司涉税问题

【问】1、计税收入问题：房地产开发公司在售房合同中只注明套内面积和公摊面积的价款，账面也反映了这项收入，但又用自制收据向业主收取了一户一表水电费、防盗门款、煤气管道安装费、房产证办证费（已支付房管部门），请问上述收费是否应全额计入营业税、土地增值税的计税依据？

　　2、开发公司的开发成本中发生下列费用哪些应该归集到扣除项目的第1、2项中？ 办证费、垃圾费、占道费、用电安装费、模型费、环保费、预算费、设计费、桩基费、测绘费、墙改基金、劳保统筹、购变压器及安装费、外接电安装费、外接水安装费、有线电视安装费、水增压设备等。

　　【答】流转税管理处：根据营业税暂行条例第五条的规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。你公司应就全部收费全额计入营业额，计征营业税。

　　财产与行为税管理处：1、关于土地增值税计税收入：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让地上建筑物及其附属设施并取得收入须缴纳土地增值税，附属设施是指：附着于房屋上不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

　　根据财税字[1995]48号文件，县级或县级以上政府要求房地产开发企业代收的费用，如没有计入房价中，另外单独收取，可不计入土地增值税计税收入。

　　2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，问题列举中的“费用”列入土地增值税扣除项目的原则是，必须是为开发土地及房地产发生的成本及费用。

　　根据财税字[1995]48号文件，未计入房价中计税，另外单独收取的代收费用，不允许计入扣除项目。