营改增减负 助力房地产去库存提速

自5月1日营改增试点全面推开以来，房地产成为受益行业。无论是房地产开发商销售新楼盘，还是普通企事业单位和老百姓转让不动产，都享受到了“税负降低”的利好。

专家认为，房地产业纳入全面营改增试点，对房地产企业会有减税红利，而且对整个经济运行中各行各业都有减税红利。同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，这将在很大程度上促进房地产交易的活跃性。

江苏恒仁置业有限公司为一般纳税人，于7月11日对所属期6月份实现销售收入2059.34万元进行申报。由于该销售收入是4月30日前的老项目实现的收入，适用简易办法按征收率5%计税，所以企业收到预收款时，按3%的预征率在不动产所在地预缴税款58.84万元。

该公司法人倪卫东说：“我公司7月份预收款按3%预征率预缴，较营改增前收到预收款按5%缴纳营业税时，少预缴近2%的税款，为企业带来2个百分点的资金流。通过计算，公司老项目全部实现收入后，与营业税相比将少缴4.9万元税款，税负同比将下降4.8%。”

按照房地产业营改增规定，一般纳税人销售老房地产项目，以及一般纳税人出租现有不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率，等到销售2016年5月1日后取得的或新开发的房地产项目才适用于11%的增值税率。

普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣对《证券日报》记者表示，当前，多数房地产企业采用了过渡期的简易计税方法计税，因此税负略有下降。而采用一般计税方式，随着符合条件的土地价款以及其他一些进项税额可以进行抵扣，企业税负将进一步下降。

“营改增”落地近五个月，不少办理二手房交易的纳税人反映：“真的少缴税了。”

对此，胡根荣表示，根据相关规定，二手房交易营改增基本上相当于将营业税政策平移至增值税上，税负并不会增加。契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。

“营改增”在减税的同时，也能推动去库存。国家统计局数据显示，在“营改增”助推下，今年以来房地产库存继续下降，商品房待售面积连续6个月减少，8月末比7月末减少512万平方米，1月份至8月份累计减少超过3000万平方米。

值得一提的是，今年以来，各地房价轮番上涨，厦门、苏州、杭州、南京等二线城市都重启了限购政策。另据国家统计局公布的8月份70城房价数据显示，新建商品住宅价格同比上涨的城市高达62个。

不过，胡根荣指出，本轮房价上涨不是营改增造成的。

专家表示，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，这将在很大程度上促进房地产交易的活跃性。