房地产企业纳税调整原因和账务处理探讨

  企业在进行所得税纳税申报时经常要进行纳税调整，有的实践工作者视其为难点，为使他们能对这部分内容有更清晰更深刻的认识，本文系统地介绍了所得税纳税调整原因及应如何进行账务处理。
　　一、会计制度与税法差异形成的原因
　　（一）从会计准则与税法的制定目的看两者的差异
　　会计准则制度与税法制定目的和出发点的不同是造成二者差异的根本原因。制定会计准则制度是为了保证生成真实、可靠会计信息，以反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，满足会计信息使用者的需要。制定税法是为了从根本上保证国家的税收利益，依据公平税负、方便征管的要求，对会计制度的规定有所约束和控制。
　　（二）从会计准则与税法的制定原则看两者的差异
　　财务会计与税法是经济领域中两个不同的分支，分别遵循不同的规则，规范不同的对象。会计准则制度规范的是企业的会计核算，相关与可靠是其规范的目标；税法规范的是国家税务机关的征税行为和纳税人的纳税行为，解决的是财富如何在国家与纳税人之间进行分配的问题，具有强制性和无偿性。因此，会计制度与税法不可能完全相同，必然存在差异。
　　（三）权责发生制和配比原则的比较。
　　会计核算的权责发生制原则要求，凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，不论是否实际收到现金或支付现金都应作为当期收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期支付，也不应作为当期的收入和费用。会计核算时强调收入与费用的因果配比和时间配比。
　　二、纳税调整及账务处理
　　（一）处理原则
　　对税前会计利润与应纳税所得额的差额，在依照国家有关税收的规定计算纳税的同时，不应改变会计处理和账簿记录，但可以依照税法进行纳税调整处理。由于会计制度与税收制度规定不同，出现差异是正常的，企业在实际处理差异中必须坚持两个基本原则：（1）在进行会计核算时，所有企业应严格遵循《企业会计制度》的相关要求，进行会计要素的确认、计量与记录，不得违反会计制度。（2）在完成纳税义务时，必须按照税法的要求进行，如会计账务处理与税法规定不一致，应按照税法的规定，采用相应的方法调整，完成纳税义务。
　　（二）处理方法
　　按照会计制度计算的税前利润与按照税法规定计算的应税所得之间产生差异分为两种，即永久性差异和时间性差异。根据具体差异的不同性质，采用不同的处理方法。
　　永久性差异是指某一会计期间，由于会计制度和税法在计算收益、费用或损失时的口径不同，所产生的税前会计利润与应纳税所得额之间的差异。这种差异在本期发生，不会在以后各期转回。
　　时间性差异，指税法与会计制度在确认收益、费用或损失时的时间不同而产生的税前会计利润与应纳税所得额的差异。时间性差异发生于某一会计期间，在以后一期或若干期内能够转回。其基本特征是某项收益或费用和损失均可计入税前会计利润和应税所得，但计入税前会计利润和应税所得的时间不同。
　　对以上两种差异，在会计核算中可以采用两种不同的方法进行处理，即应付税款法和纳税影响会计法。
　　（三）房地产企业纳税调整及账务处理
　　房地产销售是指房地产经营商自行开发房地产，并在市场上进行的销售。房地产销售与一般的销售商品类似，所以应按销售商品确认收入的原则确认其销售收入的实现。如果房地产经营商事先与买方签订合同，按合同要求开发房地产的，应作为建造合同，按建造合同的处理原则进行处理。
　　1、企业会计准则制度对房地产企业收入确认的规定
　　按照企业会计制度，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业应确认销售收入。但也可能出现法定所有权转移后，所有权上的风险和报酬尚未转移的情况。
　　2、税收政策对房地产企业收入确认的规定
　　根据税收政策规定，对房地产纳税人，不论销售房屋是否将会形成事实，只要纳税人收到预收款（包括预收的定金）就形成纳税义务，纳税人应当就预收款按“销售不动产”申报缴纳营业税，待纳税人索取取得营业收入的凭据后，将剩余的部分税金按规定再进行申报缴纳。
　　房地产开发商所建建筑如果是属“自建行为”，在销售时还应当补征“建筑”营业税。而根据规定：“自建行为的纳税义务时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。显然，建筑业营业税应税收入的实现时间又存在着与会计收入确认时间不尽相同的地方。
　　3、房地产企业纳税调整及账务处理
　　对会计核算上不确认收入，而在税收上作为应税收入的实现，其应缴纳营业税等通过上述的核算方法后，可以达到收入与成本、费用的配比。但按企业所得税的规定，对纳税人缴纳的营业税、城建税、教育费附加等是可以在当期进行税前扣除的，如此一来，又直接影响企业所得税的应纳税所得额。
　　对税前会计利润与应纳税所得额的时间上的差异，房地产企业可采取以下两种方法中的任一种方法，并且一旦确定，不得随意改变：一种方法是“应付税款法”。应付税款法是指不确认时间性差异对所得税的影响金额，按照当期计算的应交所得税确认为当期所得税费用的方法。另一种方法是“纳税影响会计法”。纳税影响会计法是将本期由于时间差异产生的所得税影响金额，通过“递延税款”科目递延和分配到以后各期。