房地产税的可行性

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近日，房地产税再次成为热点话题。从财政体制的框架构建来看，中国需要房地产税。嗷嗷待哺的地方政府没有了营业税，增值税五五共享后遗症较多恐不具有可持续性，小税种收入极为有限，有人指望房地产税作为地方税的主要来源。但可行性如何？

房地产税在土地公有制的中国，它的唯一合理性就是作为人民享受地方公共服务所需支付的成本。也就是说，房地产税旨在为地方政府提供公共服务而融资。担负这种功能的房地产税需要收得足够多，否则就无济于事。

房地产税收入的充分性需要建立在对所有住房普遍公平征收的基础之上。标准意义上的房地产税要以评估价为基础对所有住房征收。倘若依此设计税制方案，我们就会发现社会接受度不会太高。

早年有机会享受福利分房的机关事业单位人员以及国企人员，都是以极低的价格得到住房的。一套现在价格可能上千万的住房，当年业主也许只是花了数万元就得到了。要以评估价作为基础，那么业主就可能支付不起，因为业主的收入并没有随着房价的上升而增加或增加的幅度远小于房价。这样，一个在十几年前花了几万元就拿到现在价值千万元住房的人，是无法用几乎维持稳定的数千元工资来支付房地产税的。即使房地产税的税率很低，也是心有余而力不足。例如，评估价一千万元的住房，打个五折后，按照1%的税率计算应纳税额，一年也要支付五万元的房地产税。

除了福利分房之外，还有相当一部分人十多年前以较低价格购买了商品房，而后他们的收入几乎没有什么增加，那么他们即使想交房地产税，同样也属于心有余而力不足一族。

如果课征房地产税的结果可能让相当部分的有产者从此处境大为恶化，那么这样的税至少不应该在当下就启动。现实中，得到福利房的人不少，房价大幅度上涨前购房的也不少。如果要对他们按照特殊的优惠方法课税，那么新的不公平又会出现。

有人建议先给交不起房地产税的业主记账，等去世后再清算。这种建议有点狠，也会引发出房地产税的伦理问题，只会让房地产税开征的问题更加复杂。