房地产企业的涉税会计处理

　房地产销售是指房地产经营商自行开发房地产，并在市场上进行的销售。房地产销售与一般的销售商品类似，所以应按销售商品确认收入的原则确认其销售收入的实现。当然，如果房地产经营商事先与买方签订合同（该合同是不可撤消的），按合同要求开发房地产的，应作为建造合同，按建造合同的处理原则进行处理。

　　按照企业会计制度，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业应确认销售收入。但也可能出现法定所有权转移后，所有权上的风险和报酬尚未转移的情况。如：

　　1、卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。

　　2、合同存在重大不确定因素，如买方有退货选择权的销售。企业应在这些不确定因素消失后确认收入。

　　3、房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议，卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。在这些情况下，企业应分析交易的实质，确定是否作销售处理，如作销售处理，卖方在继续涉入的期限内不应确认收入。在确认收入时，房地产企业还应考虑价款收回的可能性，估计价款不能收回的，会计上不确认收入；已经收回部分价款的，只将收回的部分确认为收入。

　　根据税收政策规定，对正常的销售不动产发生退款（如销售退回发生的退款），凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中冲减。但对房地产开发公司采用“购房回租” （即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回） 、“售后回购”等形式，进行促销经营活动，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。并且税收政策明确规定：

　　对纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说，对房地产纳税人，不论销售房屋是否将会形成事实，只要纳税人一旦收到预收款（包括预收的定金）就已形成了纳税义务，纳税人应当就预收款按“销售不动产”申报缴纳营业税，待纳税人索取取得营业收入的凭据后，将剩余的部分税金按规定再进行申报缴纳。

　　显然，企业会计制度对销售收入的确认时间与营业税纳税义务的实现时间存在着时间性差异。由于会计上对收入确认时间与营业税应税收入确认的时间不同步，形成了税金先缴，收入滞后，特别是不同年度下，会造成收入与成本、费用不相配比。为克服这种问题，在税金的计提上，房地产企业可参照所得税时间性差异的规定，引入“纳税影响会计法”的核算办法，用“递延税款”科目进行过渡，既可保证会计核算的配比原则，又确保了会计信息的质量要求。具体作法是：按预收款计算应计提的税金借记“应交税金”，贷记“递延税款”科目，“递延税款”待以后会计确认收入时再分期转回。在转回时作会计分录为借：“主营业务税金及附加”，贷：“递延税款”、“应交税金”（销售不动产或转让土地使用权应交税金减去累计已计提的税金）。税金入库时，借：“应交税金”，贷：“银行存款”。

　　房地产开发商所建建筑如果是属“自建行为”，在销售时还应当补征“建筑”营业税。而根据（财法字[1993]40号）文规定：“自建行为的纳税义务时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。”，显然，建筑业营业税应税收入的实现时间又存在着与会计收入确认时间不尽相同的地方。对此形成的时间性差异，也同样可采取上述的会计核算方法。

　　对会计核算上不确认收入，而在税收上作为应税收入的实现，其应当缴纳营业税等通过上述的核算方法后，可以达到收入与成本、费用的配比。但按企业所得税的规定，对纳税人缴纳的营业税、城建税、教育费附加等是可以在当期进行税前扣除的，如此一来，又直接影响企业所得税的应纳税所得额。对由于税法与会计制度在确认费用的时间不同而产生的税前会计利润与应纳税所得额的时间上的差异，房地产企业可采取以下两种方法中的任一种方法，并且一旦确定，不得随意改变：

　　一种方法是“应付税款法”。应付税款法是指不确认时间性差异对所得税的影响金额，按照当期计算的应交所得税确认为当期所得税费用的方法。使用应付税款法的，房地产企业只需在年度企业所的税纳税申报时，对按营业税政策规定当期计提应缴的营业税等超过或低于当期“主营业务税金及附加”科目余额部分相应调减或调增应纳税所得额。企业按规定应缴纳的企业所得税作会计分录为借：“所得税”，贷：“应交税金—应交所得税”。

　　另一种方法是“纳税影响会计法”。纳税影响会计法是指企业确认时间性差异对所得税的影响的合计，确认为当期应交所得税和时间性差异对所得税影响金额的合计，确认为当期所得税费用的方法。即通过“递延税款”科目。对按营业税政策规定当期计提应缴的营业税等超过当期“主营业务税金及附加”科目余额部分相应调整应纳税所得额，计算应缴纳的企业所得税记入“递延税款”的贷方；反之，对按营业税政策规定当期计提应缴的营业税等低于当期“主营业务税金及附加”科目余额部分相应调整应纳税所得额，计算应缴纳的企业所得税记入“递延税款”借方。